전세사기를 예방하기 위해서 세입자는 전세 계약 전 많은 확인을 하는데요.
그럼에도 불구하고 전세사기를 피하지 못하는 경우가 있습니다.
임대차기간이 만료되어 전세보증금을 반환 받아야 하는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우인데요. 이럴때 필요한 제도로 '임차권등기'가 있습니다.
임차권등기명령제도란?
"임대차기간이 만료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있음. 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 되며, 임차인이 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지됨."
전세계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야하는 경우 이삿짐이 모두 나가는 경우에 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문에 임차권등기 신청이 꼭 필요합니다.
임차권등기명령 신청조건은 아래와 같습니다.
"임대차가 끝난 후, 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시,군,법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있음(주택임대차보호법 제3조의3제1항)"
임차인은 임대차 계약이 종료되어야만 임차권등기명령을 신청할 수 있는데요. 임대인의 해지통고에 따른 종료는 물론 합의 해지된 경우에도 신청이 가능합니다. 그리고 보증금 전액을 돌려받지 못하고 일부만 돌려받은 경우에도 신청할 수 있습니다.
임차권등기에 따른 신청비용은 법에 의해 임대인에게 청구할 수 있습니다.
주의사항으로는 임차권등기명령 신청 후 꼭 등기가 되었는지 확인해야 합니다. 등기신청만 되었다고 해서 이사를 하게 된다면 대항력과 우선변제권이 사라질 수 있습니다.
임차권등기의 효과는 어떤 것이 있을까요?
우선 대항력 및 우선변제권이 유지됩니다. 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력과 우선변제권을 취득하고 있는 경우에 그대로 유지되기 때문에 이사를 가더라도 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권이 유지되어 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
다만, 임차권등기 이전에 임차주택에 대해 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에 담보권보다 우선할 수 없습니다.
부동산 하락기에는 전세금을 반환하지 못하는 경우가 많기 때문에 전세 기간이 종료된 이후에는 바로 임차권등기명령을 신청하는 것이 좋습니다. 이전 세입자가 임차권등기명령을 우선으로 신청하여 우선순위를 가져갈 수 있기 때문입니다.
관련 사례가 공중파 뉴스에 보도되기도 하였습니다.